住宅瑕疵担保責任保険協会

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住宅瑕疵担保履行法について

よくある質問

Q1.
「新築住宅」とは、具体的にはどのような住宅ですか?
A1.
「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から1年以内、かつ、人が住んだことのないものを言います。
また、「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分をいい、例えば事務所と住居などが混在した併用住宅についても、住居部分のみならず、併用住宅全体の共用部分が「住宅」に該当することとなります。
Q2.
賃貸住宅も対象になるのですか?
A2.
「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいいますので、賃貸住宅も対象となります。この賃貸住宅には、民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎なども含まれます。
Q3.
新築住宅の売買契約時に、買主自身は居住しない、いわゆる投資用マンションは、住宅瑕疵担保履行法の対象になりますか?
A3.
いわゆる投資用マンションも、売買契約の目的物が工事完了から一年以内、かつ、未入居の住宅であれば住宅瑕疵担保履行法の対象とする新築住宅に該当し、資力確保の対象になります。
Q4.
ホテル、旅館等は住宅に該当しますか?
A4.
「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいいますので、ホテル、旅館等の「人を宿泊させる営業」のための施設は基本的に住宅には該当しません。
ただし、住宅として分譲した部屋を空いている時にホテルとして利用している場合には、住宅に該当することとなります。
Q5.
対象となる瑕疵担保責任の範囲を教えてください。
A5.
住宅瑕疵担保履行法では、住宅品質確保法において新築住宅について定められている構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に関する10年間の瑕疵担保責任を前提として、資力確保措置が義務付けられています。
したがって、資力確保措置の対象となる瑕疵担保責任の範囲も住宅品質確保法で定められた「10年間の瑕疵担保責任」と同じものです。
Q6.
老人福祉関連の施設は住宅に該当しますか?
A6.
老人福祉関連施設のうち、老人福祉法に基づき設置される特別養護老人ホーム、有料老人ホーム(下記※)等といった事業を行うための施設は、住宅には該当しません。他方で、グループホームや高齢者向け賃貸住宅などは住宅に含まれます。
※サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けている有料老人ホームについては住宅に該当します。
Q7.
誰が資力確保措置(保険への加入または保証金の供託)を行わなければならないのですか?
A7.
新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅建業者です。
なお、軽微な工事のみを行うため建設業許可が不要な業者は資力確保措置を行う必要はありませんが、任意で加入できる保険は用意されています。
Q8.
建築工事業や大工工事業以外の専門工事業の建設業者は、資力確保措置は必要ですか?
A8.
建築工事業や大工工事業以外の業種の許可を受けた建設業者であっても、新築住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分を施工する場合には、資力確保措置を行う必要があります。
Q9.
建設業者が自社の社長の自宅を新たに建設する場合、資力確保措置を行う必要がありますか?
A9.
資力確保措置は、住宅品質確保法に基づく瑕疵担保責任を前提としています。したがって、個人である社長と会社である建設業者との間で新築住宅の建設工事の請負契約が締結されている場合には、住宅品質確保法及び住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置の対象になります。
Q10.
2,000万円を供託しないと住宅を引き渡せないと聞いたのですが、本当ですか?
A10.
必要な資力確保措置は「供託」か「保険加入」のいずれかであり、必ずしも供託をしなければいけないというものではありません。
国土交通大臣指定の保険法人の保険に加入した場合は、当該住宅について供託を行う必要はなく、供託金を算定する戸数から除外することとなります。
Q11.
保険への加入とは何ですか?
A11.
資力確保措置として、保険への加入を選択される場合、事業者(建設業者または宅建業者)が、保険に加入することとなります。
この保険においては、住宅の構造耐力上主要な部分等に瑕疵が判明し、補修等を行った場合には、保険金が支払われます。この保険は、火災保険などを扱う損保会社では扱っておらず、住宅専門の保険会社として国土交通大臣の指定する保険法人が取り扱います。
Q12.
保証金の供託とは何ですか?
A12.
資力確保措置として、保証金の供託を選択される場合、事業者(建設業者または宅建業者)が法令により定められた金額の現金や国債などを、法務局等の供託所に預け置くこととなります。 瑕疵担保責任の期間中(引渡後10年間)は、保証金を取り戻すことは基本的にできません。
供託額は、引き渡した新築住宅の戸数により異なります。例えば、引き渡した戸数が1戸の場合は計2千万円、10戸の場合は計3千8百万円、100戸の場合は計1億円となります。
Q13.
届出も必要であると聞いたのですが?
A13.
施行日(平成21年10月1日)以降に新築住宅を引き渡した事業者は、毎年3月31日と9月30日(年2回の基準日)時点での保険や供託の状況を、それぞれの基準日から3週間以内に、建設業の許可や宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出る必要があります。
届出を行わない場合は、この法律に定める罰則の適用や業法(建設業法または宅地建物取引業法)に基づく処分の可能性がある他、基準日の翌日から50日を経過した日以降、新たな新築住宅の請負契約や売買契約を締結できなくなりますので、ご注意下さい。
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